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以案说法|河南信阳:划拨的养殖农用地能否进行房地产开发?

发布日期:2023-12-4  查看次数:1470 来源:《今日说法》  作者:不详

 
 
    核心提示:张小涛与小杰(化名)系发小关系,2019年4月,经小杰介绍,张小涛分包了小杰表哥张石(化名)位于陕西省韩城市某记观园项目劳务工程;自此,张小涛与张石相识。2019年9月,张小涛到河南信阳找
 

一、基本案情

张小涛与小杰(化名)系发小关系,2019年4月,经小杰介绍,张小涛分包了小杰表哥张石(化名)位于陕西省韩城市某记观园项目劳务工程;自此,张小涛与张石相识。

2019年9月,张小涛到河南信阳找其同学曾太(化名)商谈武汉某项目之事,小杰一同前往。此间,曾太带张小涛和小杰参观了其岳父高某友为法定代表人的信阳三阳养殖公司(化名)的划拨养殖农用地,小杰看到该地块后认为可搞房地产开发,并说其表哥张石有开发房地产之经验,并要求张小涛参与,张小涛说自己是做工程的,根本不懂地产开发,内心不愿参与;后该项目的洽谈具体由小杰、张石与曾太、高某友对接。由于张石是张小涛在韩城某记观园项目劳务工程的负责人,负责工程款的结算,若张小涛不参与该信阳地产项目,就不给其结算韩城某记项目的工程款。万般无奈之下,张小涛参与了三阳养殖公司的土地开发项目。

2020年1月14日,甲方高某友,乙方张小涛、张石签订了《关于开发信阳三阳养殖公司土地项目合作协议》。(以下简称《土地项目合作协议》)

协议约定:“一、双方共同成立河南某岸城置业有限公司;双方共同开发三阳养殖公司地块;变更三阳养殖公司股权,股权比例为张石、张小涛共同为80%,高某友为20%。二、乙方对目前甲方‘三阳公司’进行整体收购(包括但不限于公司及公司名下所有土地、物业、产权等,甲方承诺公司无债务纠纷),收购总价为四千万元人民币。其中二千万元作为甲方入股资本金,下余二千万元以现金方式支付;第一笔款项自签订合作协议后三日内,乙方支付五百万元至甲方指定账户,在甲方收到款项后10个工作日内将信阳三阳养殖公司80%股份变更至乙方指定的自然人名下;第二笔款项在2020年4月30日前,乙方转账付款五百万元到甲方指定账户;最后一笔款项一千万元乙方应在2020年6月1日前支付到甲方指定账户,若一方违约需支付另一方所得款项24%的违约金。”

协议签订后,张小涛向高某友指定账户转账支付了120万元,张石向高某友指定账户转账支付了380万元。三阳养殖公司原股东为高某友(占股70%)、张某娥(占股20%)、张某太(占股10%)。高某友与张小涛签订股权转让协议,约定股权转让款152万元,将三阳养殖公司40%股权转让给张小涛;高某友与张石签订股权转让协议,约定股权转让款76万元,将三阳养殖公司20%股权转让给张石;张某娥与张石签订股权转让协议,约定股权转让款76万元,将三阳养殖公司20%股权转让给张石。

后因疫情发生直至结束后,张石、小杰突然找到张小涛,说信阳地产开发项目不做了,由于张石给付的380万元合作开发土地款是从他人处借的,为应付债权人,并以韩城某记观园项目劳务工程结算为由,要求张小涛向张石出具借条,说是给债权人看,张小涛就向张石出具了借条,然后让张小涛去信阳找高某友要钱;张石称其与高不熟,且项目时间不长,就将其三阳养殖公司40%股权转让给了张小涛,并签订了152万元的股权转让款,让张小涛去要这个钱。在张小涛多次催款下,曾太向张小涛退还了20万元投资款,张小涛将该20万元投资款按张石要求转给了小杰。

2023年7月6日,高某友将张小涛起诉至信阳市平桥区法院,主张张小涛支付剩余的1500万元股权转让金,支付480万元违约金;2023年11月7日,平桥区法院在对被告张小涛的诉求不予采纳、证据不予采信的情况下,判决张小涛向原告高某友支付股权转让款 1500万元及违约金200万元;张小涛不服,已向信阳市中级人民法院提起上诉。

二、法律分析及专家观点

(一)本案焦点之一:案涉《土地项目合作协议》是股权转让合同还是合作开发房地产合同?

法律依据:

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条:以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条:依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

《中华人民共和国刑法》第二百二十八条:以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

《中华人民共和国刑法》第二百零一条:纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

事实依据:

1、《土地项目合作协议》约定:“就信阳三阳养殖公司土地合作开发事宜达成以下协议”;

2、《土地项目合作协议》约定:“双方成立河南某岸城置业有限公司”,河南某岸城置业有限公司企业公示系统显示经营范围为开发房地产;

3、“合作开发信阳三阳养殖公司地块”;

4、“最终面积以后期土地变性为商住用地的土地证面积为准”;

5、2000年12月5日信阳三阳养殖公司股东会决议注册资本增加至380万元,增加股本316万元,其中案涉土地评估款236万元,未分配利润80万元;

6、2000年12月12日验资报告,证明案涉土地评估款236万元作为注册资本出资。

案涉《土地项目合作协议》属于合作开发房地产合同。根据上述约定,《土地项目合作协议》的目的是为了开发房地产,高某友以土地使用权进行出资,张小涛、张石以资金作为出资,合作开发信阳三阳养殖公司地块,均是关于合作开发房地产的内容,而股权转让只是双方合作开发房地产的一个环节,故《土地项目合作协议》是合作开发房地产合同,而不是股权转让合同。

案涉《土地项目合作协议》不是股权转让合同。

首先,信阳三阳养殖公司的注册资本仅为380万元,但《土地项目合作协议》中约定的合作价款为4000万元。

其次,《土地项目合作协议》约定张小涛持股40%,张石持股40%,对应股权价款仅为152万元,也不是《土地项目合作协议》约定的2000万元。

最后,根据三阳养殖公司工商登记信息显示,三阳养殖公司股东除高某友(占股70%)外还有张某娥(占股20%)、张某太(占股10%),高某友与张小涛、张石签订《土地项目合作协议》并不能代表三阳养殖公司以及张某娥、张某太,但其中张某娥向张石转让了20%的股份,高某友并未向张小涛、张石共转让80%股份,案涉《土地项目合作协议》不是股权转让合同。

此外,高某友在股权转让过程中可能存在非法转让、倒卖土地使用权罪以及逃税的问题。

首先,三阳养殖公司注册资本为380万元,其中案涉划拨用地评估作价236万元出资,故案涉划拨用地系三阳养殖公司资产;其次,案涉划拨用地是2000年11月16日当地市政府划拨给三阳养殖公司的,仅能用于特种动物和苗圃繁育用地,不得开发建设固定建筑物、构筑物,划拨用地是三阳养殖公司无偿取得的,无需支付任何对价。

其次,《土地项目合作协议》签订主体为高某友个人,但协议内容却是开发三阳养殖公司无偿取得的划拨用地,高某友自己收款500万元,将该三阳养殖公司无偿取得的国有划拨用地进行转让,可能存在以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权的违法犯罪问题;

三是,本次股权转让发生在高某友、张某娥、张某太与张小涛、张石之间,但500万元合作投资款仅由高某友获得,张某娥、张某太并未获得款项,且股权转让金是以152万元计算,不是按实际款项进行的,存在在股权转让过程中通过虚假手段不申报,逃避缴纳税额数额较大的逃税问题。

(二)本案焦点之二:案涉《土地项目合作协议》是否有效?

法律依据:

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条:合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

事实依据:

《土地项目合作协议》的合同当事人是高某友、张小涛、张石。

案涉《土地项目合作协议》的合同当事人均是自然人,不具备房地产开发资质,故该《土地项目合作协议》属于无效协议。《土地项目合作协议》无效的情况下,高某友应当向张小涛、张石返还其收取的500万元投资款,具有过错一方应当赔偿对方损失。

(三)本案焦点之三:案涉《土地项目合作协议》能否实际履行?

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》第四条:国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

《中华人民共和国土地管理法》第二十一条:城市建设用地规模应当符合国家规定的标准,充分利用现有建设用地,不占或者尽量少占农用地;

《中华人民共和国土地管理法》第四十四条:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十四条:建设项目需要使用土地的,应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求,并严格执行建设用地标准,优先使用存量建设用地,提高建设用地使用效率。

从事土地开发利用活动,应当采取有效措施,防止、减少土壤污染,并确保建设用地符合土壤环境质量要求。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条:在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,由市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案,分批次报有批准权的人民政府批准。

农用地转用方案应当重点对建设项目安排、是否符合国土空间规划和土地利用年度计划以及补充耕地情况作出说明。

农用地转用方案经批准后,由市、县人民政府组织实施。

事实依据:

1、案涉信阳三阳养殖有限公司土地的土地用途为划拨养殖农用地;

2、案涉信阳三阳养殖有限公司土地至今未进行农用地转用申报。

根据上述法律规定,案涉《土地项目合作协议》实际无法履行,理由如下:

首先,信阳三阳养殖有限公司土地的土地用途为养殖用地,根据上述法律规定属于农用地,我国严格限制农用地转为建设用地,且要求使用土地的单位必须严格按照确定的用途使用土地,农用地不能进行房地产开发。

其次,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续,但案涉土地没有办理相关审批手续,不能进行房地产开发。

再次,建设项目确需占用农用地的,需要经国务院或国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准,案涉土地未经上述政府部门批准,不能进行房地产开发。

最后,将农用地转为建设用地的,还需由市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案,但案涉土地没有经过相关部门拟定农用地专用方案,不能进行房地产开发。

因此,案涉《土地项目合作协议》无法实际履行。

(四)本案焦点之四:高某友主张支付1500万元股权转让金能否支持?

首先,如前分析,《土地项目合作协议》是无效合同,无效合同自始无效,高某友不能基于该合同主张张小涛支付1500万元。

其次,案涉土地系划拨用地、养殖用地、农用地,没有农用地转为建设用地的手续,也没有经过相关行政部门批准,故《土地项目合作协议》无法实际履行,高某友不得再1500万元股权转让金。

再次,该三阳养殖公司的注册资本金仅为380万元,80%的股权对价应仅为304万元,并非1500万元;另外,根据高某友与张小涛签订的股权转让协议约定,40%股权转让价款为152万元,信阳三阳养殖公司80%股权的对价应以双方签订的股权转让协议约定的金额为准,而并非1500万元。

最后,高某友仅向张小涛转让了40%的股权,另外40%股权是张石向张小涛转让的,故高某友向张小涛主张支付1500万元股权转让金无事实和法律依据,不应得到支持。

(五)本案焦点之五:张石是否应当参加本案诉讼?

法律依据:

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条:必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当通知其参加诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条 必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十五条的规定,通知其参加。

事实依据:

张石是本案《土地项目合作协议》的一方当事人。

因此,张石是本案《土地项目合作协议》的一方当事人且向高某友转账了380万元投资款,是本案必须共同进行诉讼的当事人,应当参加本案诉讼。

(六)本案焦点之六:本案是否超过诉讼时效?

法律依据:

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

《中华人民共和国民法典》第一百九十二条:诉讼时效期间届满的,义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后,义务人同意履行的,不得以诉讼时效期间届满为由抗辩;义务人已经自愿履行的,不得请求返还。

事实依据:

1、《土地项目合作协议》约定付款期限为2020年6月1日。

2、高某友起诉时间为2023年6月26日。

因此,本案《土地项目合作协议》约定款项支付期限为2020年6月1日,而高某友起诉时间为2023年6月26日,已超过法定三年诉讼时效,义务人可以提出不履行义务的抗辩。

(七)一审判决适用法律错误,应当依法改判驳回原告的诉讼请求。

第一、一审判决认定《土地项目合作协议》有效是适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效……”,本案中,《土地项目合作协议》双方当事人均为自然人,均不具备房地产开发经营资质,故该《土地项目合作协议》无效,一审判决认定有效是适用法律错误。

第二、一审判决认定《土地项目合作协议》能够履行是适用法律错误。如前所述,根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条等规定,案涉三阳公司土地系农用地,无法变更为建设用地,且当地没有就案涉三阳公司土地的规划及方案,无法对该土地进行变性,案涉《土地项目合作协议》实际无法履行,一审判决认定合同能够履行是适用法律错误。

第三、一审判决未适用任何有关《公司法》的规定,本案是股权转让纠纷,根据《民事案由规定》属于公司类纠纷,应当在《公司法》法律法规之下进行适用,但一审判决未适用任何公司法规定,即在原告不具有三阳公司80%股权、且仅向被告转让40%股权(股权对价152万元)的情况下,认定被告向原告支付80%股权对价1500万元明显是适用法律错误。

第四、一审判决认定本案未超过诉讼时效,是适用法律错误。根据《民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定,案涉合同约定的付款期限是2020年4月30日,本案原告起诉是2023年6月26日已经超过诉讼时效;原告在反诉中提出的请求是解除合同,并未主张支付1500万元,主张的1500万元是首次主张,不发生时效中断的效力,一审判决认定未超过诉讼时效,是适用法律错误。

综上所述,希望该案在审理过程中,能依事实、重证据,最终,有一个公开、公平、公正的判决,经得起多方考证,媒体将持续予以关注。(来源:今日说法)

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