住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售的去化。具体如何操作，不同城市、不同楼盘并不相同。以江苏南通主城区为例，居民可以和房地产企业签订认购意向书并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。南通市住建局局长王开亮表示，出售旧房日期与购买新房日期相差在365日内的，还将额外进行补助。“‘卖旧换新’补助政策，在享受购置新建商品住房补助的基础上，对在2023年9月16日至2024年3月30日期间购买主城区范围内新建商品住房，并出售主城区范围内自有住房的居民（出售旧房日期与购买新房日期相差365日内，对出售和购买住房的时间先后顺序不作要求），再给予所购新建商品住房购房款总额0.5%的购房补助。”

除了类似南通这种由购房者、开发企业以及经纪公司组成的三方合作模式，浙江宁波房地产业协会近期推出的“换新购”服务，则是让购房者和房企二者之间直接签署协议出售二手住房、换购新建商品住房。江苏太仓则要求将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。同时规定，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。

据不完全统计，截至目前，已有徐州、淄博、南京、济南等10多个城市陆续推出了“以旧换新”活动。效果如何？记者走访多地发现，在实施层面效果差异很大。山东济南某楼盘销售处的工作人员表示，“以旧换新”政策推出以来，效果不错，已经有多起成交案例。

房产销售表示：“我们这边是您先选一个楼层，价格什么的谈好后，交3万元意向金。我们资方再沟通您房子的价格，如果最终谈妥，快的话不到一个星期，慢的话半个月到一个月之内也都能完事。我们支付完您老房子的房款，您再把房款转到我们这边来就可以了，剩下的差价可以一次性付清，也可以贷款。”

部分城市房产中介机构的工作人员告诉记者，政策刚出台的前几天咨询的人比较多，基本上都是有改善性住房需求的客户，不过，政策效果还有待观察。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦言：“二手房中介在推荐这些置换者房源的时候，买家的积极性依旧不是很高，市场大环境还是决定了市场交易的诸多环节。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，购房“以旧换新”和普通二手房销售有一个重要区别，“以旧换新”对旧房的出售有“兜底机制”，这使得换房的确定性增加，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。

丁建刚表示：“总体来说，对于那些急于买商品房，但是又缺一点资金，特别是在限购城市，要腾出一张‘房票’的人来说，这种形式当然非常不错，因为和普通的二手房交易相比，它能够快速成交。如果挂在普通二手房市场上，可能挂几个月都无人问津，那么现在解决了这个事情，腾出了‘房票’，拿到了资金，对于这样一些人来说当然是一件好事情。”

记者梳理发现，当前鼓励购房“以旧换新”的城市大多是二三线城市，并没有一线城市的身影。那么，这样的做法有可能在更多城市推行吗？中国城市经济学会房地产专业委员会专家委员张化学认为，当下消费者对于住房的要求已经从“有没有”转向“好不好”。短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一二手房链条，提高楼市活跃度，但住房的“以旧换新”比起家电、家具等各方面操作难度要大很多，目前大范围推广并不现实，未来，或有更多城市参与，促进改善性住房需求将进一步释放。